Tus expensas, de enero a septiembre: qué subió y por qué

Rioja 1418 · administración M&C · unidad 07-05. Lectura de las 9 liquidaciones de enero a septiembre de 2026, cruzadas número por número. Los montos están en pesos de cada mes, tal cual figuran en la liquidación, salvo donde dice "real" (ajustado por inflación). Lo que no sale directo de un número va marcado "(inferido)".

En una mirada

Pasaste de pagar $181.697 en enero a $468.921 en septiembre

Es un +158%, pero no es una sola cosa. El gasto de todos los meses subió +52%; el resto del salto de septiembre es la primera cuota del cambio del colector cloacal, un extraordinario de $5,8M para el edificio, del que a vos te tocan $195.344.

$181.697
total a pagar en enero
$468.921
total a pagar en septiembre
+52%
el ordinario ($163.510 → $248.654), sin contar obras
Ordinario

Portería, luz, gas, ascensores, seguro, honorarios: lo que se paga todos los meses. Pasó de $163.510 a $248.654.

Extraordinario

Obras que se cobran aparte. En septiembre fueron $213.531, casi todo por el anticipo del colector ($195.344).

Ojo: todas las liquidaciones dicen en el encabezado "Piso 07 Unidad 08", pero el código con el que se calcula tu parte es 07-05 (general 3,368%, departamentos 3,8309%). Conviene confirmar que sea tu puerta (está en las preguntas del final).

Mes a mes

Qué pagaste cada mes, separado en tres partes

La barra azul es el gasto ordinario; la naranja, las obras que se cobran aparte; la verde, el aporte al fondo de reserva ($6.736 fijos por mes). Tocá o pasá el cursor por una barra para ver el detalle.

OrdinarioExtraordinarioFondo de reserva
En una fraseEn los 9 meses pagaste $2.410.612: 77% de ordinario ($1.865.947), 20% de obras ($484.041) y 3% de fondo ($60.624). El ordinario sube parejo; las obras van a los saltos.
Fuente: series.csv (u_ordinario, u_extraordinario, u_fondo, u_total_venc1). Primer vencimiento. El segundo vencimiento lleva un recargo fijo del 5%.
Contra la inflación

El ordinario sube 2,0 veces más rápido que los precios

Las dos líneas arrancan en 100 con el promedio de ene–mar. La azul es tu gasto ordinario; la naranja, el índice de precios del INDEC (IPC). Si la azul va por arriba, el gasto sube más que la inflación.

+26,6%
tu ordinario, de ene–mar a jul–ago
+13,4%
inflación en el mismo lapso
+21%
aumento real de enero a agosto ($192.777 → $233.490, en pesos de agosto)
Tu ordinarioIPC (inflación)

¿Por qué promedios y no enero contra agosto? Porque enero fue un mes bajo (cayó en la cuota barata de la luz). Punta a punta da +42,8% contra +17,9% de inflación, que exagera. Con promedios la comparación es más justa y la conclusión es la misma.

En una fraseDescontada la inflación, tu gasto ordinario aumentó +21% real de enero a agosto. No es solo inflación.
Fuente: series.csv (u_ordinario, ipc) · IPC nacional INDEC. Real = nominal × IPC de agosto / IPC del mes. El IPC de septiembre todavía no se publicó: ese mes no tiene línea de inflación.
Dónde está el aumento

Tres rubros explican el 63% de la suba

El ordinario del edificio pasó de $5,25M por mes (ene–mar) a $6,81M (jul–sep): $1,56M más por mes (+29,6%). Cada barra muestra cuánto aportó cada rubro a esa diferencia. Se comparan promedios de tres meses para que no engañen las facturas bimestrales.

Regulado o por convenioResto de los rubrosBajó
Poco negociable

Portería, luz (EPE) y gas son un sueldo de convenio y dos tarifas reguladas. Suben porque suben para todos; el consorcio tiene poco margen ahí.

Para mirar

Gastos bancarios (sin desglose), reemplazos de limpieza y honorarios sí se pueden preguntar. Los matafuegos ($577.600 en septiembre) son un gasto anual, no una suba fija.

Fuente: categorias.csv · por rubro: promedio jul–sep menos promedio ene–mar, edificio completo. Al pasar por una barra ves cuánto es eso en tu expensa. Tu parte del aumento, sumando todos los rubros: $54.333 por mes.
Extraordinarios

La cañería es el tema del año

El edificio pagó $14,37M en obras extraordinarias en 9 meses: $5,8M son el anticipo del colector y $8,57M el resto de las obras. A eso se suman arreglos de agua y cloaca que entraron como gasto ordinario.

Anticipo del colectorOtras obras extraordinarias

El colector general

En septiembre aparece "Cbio. de colector gral. Cuota anticipo" por $5,8M ($195.344 para vos). Que se llame "anticipo" sugiere que vienen más cuotas (inferido). Es el principal riesgo hacia adelante: no se ve el presupuesto total ni en cuántas cuotas se paga.

Agua y cloaca, mes tras mes

Hubo arreglos de cañerías, desagües, cisterna o bombas en 8 de los 9 meses: 15 trabajos por $6.031.776 ($203.150 para vos). Parece una instalación vieja que se arregla por partes hasta que se cambie el colector (inferido).

Ver los trabajos de agua y cloaca
  • Rep. de caño roto.may y jun · extraordinario$1.000.000vos: $33.680
  • Rep. pérdidas varias. en cabina de medidores.feb · ordinario$870.000vos: $29.302
  • Cbio. de caños- Tramo 2-3 y 1-3.abr · extraordinario$850.000vos: $28.628
  • Rotura piso. Reemp. de desag. U.04-03.unidadago y sep · extraordinario$700.000vos: $23.576
  • Desagote y destape.jul · ordinario$580.000vos: $19.534
  • Caño subida. Saldo.feb · extraordinario$401.776vos: $13.532
  • Rotura de piso. Reemp. cañeria Dto. 3 y 2.unidadago y sep · extraordinario$380.000vos: $12.798
  • Trabajos para reestablecim. de serv. de agua temp.jul · extraordinario$300.000vos: $10.104
  • Desagüe Piso 9 Dto. 8.unidadjun · extraordinario$230.000vos: $7.746
  • Cbio. de válvula.jul · ordinario$190.000vos: $6.399
  • Vaciado de sala de bombas.ago · ordinario$150.000vos: $5.052
  • Rep. flotante y llave de paso portería.may · ordinario$120.000vos: $4.042
  • Cambio automático tanque de agua.ene · ordinario$90.000vos: $3.031
  • Cbio. control de la cisterna.feb · ordinario$90.000vos: $3.031
  • Urgencia. Revisión de cisterna.abr · ordinario$80.000vos: $2.694

Obras que mencionan una unidad puntual

8 trabajos que nombran un departamento suman $3.030.000 ($102.050 para vos). Cargarlos a todos está bien si el daño viene de una cañería común; si el origen está dentro de la unidad, lo paga su dueño. Con la liquidación sola no hay forma de saberlo.

Aparte, la impermeabilización se cobró como extraordinario ($1.500.000, en febrero y marzo) y hubo "tareas de impermeabilización" dentro del ordinario ($400.000, en agosto y septiembre).

Fuente: items_categorizados.csv · texto literal de cada ítem de la liquidación, sin el número de factura ni la cuota. "…" = el PDF corta la descripción. Los trabajos en cuotas se muestran sumados.
Fondo de reserva

Un fondo que crece y no se usa, con la caja en rojo

El fondo de reserva es el ahorro del edificio para imprevistos. Se aportan $200.000 por mes (a vos te cuesta $6.736). Desde marzo figura como "ACOPIO IMPERMEAB.", pero la impermeabilización y el colector se cobraron aparte.

$5,1M → $6,7M
fondo de reserva, enero a septiembre
$0
usado del fondo en 9 meses
6 de 9
meses con la caja cerrando en negativo
Fondo de reservaCaja al cierre (negativa)Caja al cierre (positiva)

La caja cerró en negativo en ene, feb, abr, may, jun, jul; el peor mes fue julio (−$977.537). Un fondo de varios millones con la caja en rojo puede querer decir dos cosas: que el fondo está en otra cuenta y la caja se sostiene atrasando pagos, o que el fondo no está separado como plata. La liquidación no alcanza para distinguirlas. Es la pregunta central.

Hipótesis, no verificada: si los $5.100.000 de enero estuvieron en pesos sin rendimiento, perdieron cerca de $774.000 de poder de compra hasta agosto.

Fuente: series.csv (fondo_total, fondo_utilizado, efectivo_cierre), del cuadro "Movimiento de Fondos" de cada liquidación.
Morosidad

Lo que el edificio no cobra lo financian los que pagan

La deuda de las unidades que no pagan pasó de $5,78M a $6,75M: es el 94% de un mes entero del gasto ordinario del edificio. La mayor parte es de una sola unidad, la 04-05, que está en legales.

$6,75M
deuda total en septiembre
67%
es de la unidad 04-05 (en legales)
+34%
creció su deuda ($3,37M → $4,53M)
Unidad 04-05 (legales)Resto de los deudores

Además hay una unidad con convenio de pago (02-01) y entre 11 y 14 deudores chicos que van rotando. Tu parte proporcional de esa deuda sería de unos $227.000 (deuda × 3,368%, inferido).

Fuente: series.csv (deuda_total_lista, deuda_unidad_legales) · lista de deudores de cada liquidación, capital más intereses no cobrados. Solo se muestran códigos de unidad.
Para la administración

Diez preguntas para M&C

Ninguna da algo por sentado: cada una se cierra con un papel (un extracto, un presupuesto, una factura). Están ordenadas por importancia.

  1. Extracto bancario o constancia de dónde está el fondo de reserva ($6,7M) y si está invertido. ¿Por qué no se usó para la impermeabilización si se llama "ACOPIO IMPERMEAB."?
  2. Colector general: presupuesto total, presupuestos comparados, cantidad de cuotas y acta de asamblea que lo aprobó. ¿Por qué no se cubre, aunque sea en parte, con el fondo?
  3. Gastos bancarios: desglose mensual (comisiones SIRO, mantenimiento, impuestos) y si hay alternativas más baratas.
  4. Reemplazos de limpieza NBM: días, horas y motivo de cada reemplazo; si correspondía un reintegro de ART u obra social.
  5. Obras en unidades puntuales: el informe técnico que justifique el origen común en cada caso.
  6. EPE: facturas con kWh de los últimos bimestres. ¿Suben las tarifas o el consumo?
  7. Unidad en legales: estado del juicio, honorarios legales y si los intereses se van a cobrar.
  8. Confirmación de unidad y coeficiente: que "Piso 07 Unidad 08" corresponda al código 07-05 y a sus porcentajes.
  9. Qué es el "saldo a favor para fondo de reserva $1.250.000" y los USD 1.824 cobrados a la unidad 00-03: dónde están.
  10. Si el aporte de $200.000 al fondo se va a actualizar o si conviene definirlo como un % del gasto.
En una fraseLo primero es saber dónde está el fondo de reserva y cuánto va a costar en total el colector. Con esas dos respuestas se entiende casi todo lo demás.